国庆长假期间，北京楼市出现了调控后惨淡的景象。据最新统计数字显示，10月1日至6日，北京新建商品房网签总量为782套，环比国庆前6天的3939套，跌幅超过了80%。

    于此同时，上海、广州等其他一线城市楼市成交量在二次调控政策落地之后也大幅下跌，从4月新政以来一直观望的开发商原本期待金九银十的到来能够迎来局面的好转，美梦即将成真之时二次调控应声落地，半年时间的等待完全成为徒劳的挣扎，不免有人感慨：早知今日，何必当初。 

    通州区域的某上市房企开发的百万平米大盘，原定4月底5月初开盘，当时开发商向同行透露，开盘价拟定在23500元/平方米以上，彼时K2清水湾、京贸国际城等项目已经将通州房价炒至26000元/平方米，眼看就要突破3万大关，因此该项目也一再推迟开盘时间，捂盘惜售。

    没想到4月新政来临，通州房价泡沫应声破灭，房价迅速从2万3左右的区域均价跌至17000元/平方米左右，跌幅超过6000元/平方米。即便如此，成交依然惨淡，该项目一再推迟开盘时间，对市场的报价从18000/17000/16000一直下调，直至今日依然不敢开盘。

    类似像这样在4月新政之后推迟开盘时间，期待政策和市场环境好转的项目在北京上海等地比比皆是，然而，这些开发商忽视了政府调控房价的决心，在9月市场回暖之后，二次调控以迅雷不及掩耳之势落地，而且提高首付、限购令、针对高价项目的定向土地增值税清缴，让楼市一夜之间回到冰点，这些项目美好的愿望就此成为南柯一梦。

    半年的等待，失去的是时间，是市场机会，唯一的“收获“是需要多支出的财务成本（按平均10%的年财务成本，一个实际投资5亿的项目，财务成本半年便是2500万元）。预计未来一年内，全国房地产企业的资金链将空前紧张。

    与此同时，史上最大规模的退房潮即将到来。受到首付提高、外地人限制贷款、每个家庭限购一套住宅这几个政策的影响，大量在9月认购的客户，银行贷款的审批将变得异常严格。

    笔者从近期一线市场了解到的信息，在9月签约客户中，不能达到银行贷款条件或者首付需要提高的客户，至少占据同期成交量的三分之一，加上国庆节之后抱着侥幸心理抢关突围的客户，近期绝大部分在售项目将面临史上最大规模的退房潮。

    对购房者不利的是，事实上，许多开发商对首付提高和限购早有准备（北京4月就开始执行限购令和针对异地人的限贷令，其他城市没有马上效仿但开发商早有准备），有些不良开发商便在购房合同中设置了高额的违约责任，比如北京某楼盘规定客户如果因为贷款不能获得通过需一次性付款，否则将收取相当于总房款20%的天价违约金（而该项目在4月新政之后欺骗客户说银行关系好能够给那些无法按一套房贷条件申请贷款的客户按20%首付申请，从而骗取客户的信任交付20%首付，然后又利用买房客户对开发商格式合同中条款的不了解，设置了高额违约金），实际上等于缴纳20%首付的客户，如果贷款无法获得审批又交不起一次性付款，首付款将成为开发商的“战利品“。

    对于这种开发商，购房者一定要提高警惕，不要抱着侥幸心理，不符合贷款条件的客户，购房时一定要看清楚合同中关于付款条件的违约责任，否则，一辈子的奋斗也许将被不良开发商侵吞。