8月初，住建部与省级地方政府签订2010年住房保障工作目标责任书，计划2010年全国将建设保障房580万套。8月中旬，国务院副总理李克强八天两度强调，加快保障性住房重大民生工程建设。紧随，九部委联合进行全国保障房建设督察……在417政策目标初见成效之后，切实推进保障房建设力度，正在成为下半年房地产调控的重点措施。 

四架“保障马车”共转

保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，主要是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。

8月最后一周监测35个城市中，50%以上城市的楼市成交面积环比出现上涨，在监测到价格的34个城市中，有17个城市的房价出现不同程度上涨。对于楼市的短期变化，尽管不能定断 “回暖”，但主管部门及专家分析在调控对房价产生阶段性的抑制作用后，楼市目前不排除“试探性”反弹的可能。为稳定当前楼市，确保“调结构、促增长”政策顺利推行，中央在8月以来加大了保障房的推行力度。

 

保障房是否成为房企的救命草

今年580万套保障性住房计划，以每套50平方米的建筑面积预算，将有29000万平方米的保障住房供应量。根据国家统计局公布的数据，今年上半年我国商品房销售面积为39352.53万平方米，这表明保障房占比达73.69%。伴随下半年保障房建设推行力度加大，从全年来看，保障房的总量占比也在35%以上。

目前，商品房市场进入调控的中坚阶段，面对政府推行保障房的力度，房企对保障房的态度也发生巨变。万科、招商、保利等房企大佬纷纷调整企业战略布局，加大参建保障房的力度，原因似已不是承担社会责任、树立企业形象般简单：尽管有房企表示，单位面积保障房5%—10%的回报利润比不及纯商品房，但以政府保障性和扶持性政策作为支撑，保障房的资金回笼速度将更为稳定和快速，且避免了严峻的市场竞争。

因此，从目前房企参建的角度，至少可以起到以下几方面的作用：第一、与政府建立沟通渠道，为后期拿地和一级开发打下基础；第二、竞争少，营销少，便于提高规模化的获利能力。第三、进一步强化企业品牌和产品品牌。那么，安全系数高、利润更稳定的保障房建设或将成为企业风险调节的最好方式。

 

共分天下 严峻的市场考验难以避免

然而，参建保障房的房企只是综合实力较强的极少数。为确保安居工程的推行力度，政府保障房建设将根据市场需求变化逐年逐步推行，即使按照目前保障房的35%市场占比，商品房也不可避免面临与保障房两分天下（三七分、四六分……）的局面。在缺乏保障性住宅市场的政策支持、土地供应、价格优势以后，大部分的房企将被迫推向中高端商品房市场，对市场研究、企业品牌、产品研发、资金实力、资源实力、开发营销、客户挖掘等均提出了更高的要求。

保障房政策的出台和推行，将对以往立足中端产品市场的房企尤其是中小房企产生巨大冲击，绝大部分市场化运营的房企将向中高端市场集中，实力较弱的房企将不可避免的面临兼并、重组及出局的命运。

 

 

此轮政府推行的保障房政策的根本目的，一方面是通过逐步解决低收入人群的住房问题和民生问题，稳定社会大局，促公平，增效益。另一方面，通过增加中低端住宅的供应，以政策性住房抑制纯商品房的房地产业对国家产业链条的影响，进一步将房地产调控推入健康稳健的发展轨迹，为调整国家产业结构建立基础和条件。

因此，保障房对于房企，既不是唯一的救命稻草，也不是调控关键期的要命毒药。除此前述写的房企应对调控风暴应对策略以外，中长期来看，房企须做好企业的中长期规划和战略调整，以具备前瞻眼光的综合实力体系的培育、类似中高端多元化产品开发、与国际接轨的房地产开发新型模式的研究和实践，逐步铺设自身的长远发展之路。