地产霸权的说法，在香港为这么多人所受落，是因为香港有一个高地价的环境。这个环境对我们城中每一件事都有着深重的影响，因此，只要高地价说成是地产霸权导致的，那城中所发生的坏事，都可以把账算在地产商的头上。 
 
人们指控地产霸权剥夺了小商户的生存机会；又令青年人没法置业安家；其实这些都是高地价环境造成。若非香港的地价愈升愈贵，地产商哪来财力去收购超市、公共交通公司，以至电讯公司。
 
可是，地产商自己却没有控制香港的地价。董建华推出八万五的时候，即使是地产商连手企图力挽狂澜，也不见得成功。因此，真正有能力操控地价的，应是特区政府，而不是地产商。
 
不过，把高地价的环境归咎特区政府也不公平，因为高地价环境早在殖民地时代已经形成，特区政府只是承继前朝的包袱吧了。说实话，特区政府在改变高地价环境上所作的努力，远比殖民地政府认真。彭定康就曾经嘲笑董建华好掀开地毡，去扫底下的垃圾。
 
其实，即使是港英年代，也从没有设计过一套高地价政策。港英政府只是在发现高地价环境形成后，并没有积极去改变它，以至它能够渗入经济与民生的每一个环节，以后要摆脱它已不容易。
 
香港开埠初期，英国把香港定位为促进贸易的自由港；要促进贸易，就只能低税，政府唯有靠出售霸回来的土地来维持运作。为了从卖地方面增加收入，最有效的方法是吊起来卖，即以控制供应去制造供不应求的环境。
 
香港人均生产力这么高，但与人均生产力接近的城市相比，香港人的居住环境普遍较差。原因不是我们付不起建筑费，亦不是我们没有土地，而是因为政府太依赖卖地的收入，以至不可大幅增加土地供应。因为，一旦地价因土地供应增加而跌下来，政府的财政就会出问题。
 
董建华强推八万五的年代，政府的财政曾出现过赤字，不得不减公务员工资，减医疗福利，减少教育经费……弄到人心惶惶。
 
其实，不只政府要依赖高地价，才能维持低税率；地铁也要靠卖车站上盖物业，才有能力补贴营运，不用收高昂的票价。即使是小市民，在创业的时候，首笔资金亦常靠楼宇抵押。因此，地价下跌可牵一发而动全身。不管谁管治香港，都不敢轻言增加土地供应。
 
香港人已在高地价环境里生活了一段很长的时间，基本上已适应了这个环境，若是今天来一个大改变的话，究竟是开心的人多，还是没法适应的人多？我担心答案可能是后者。
 
香港已有一半以上的家庭拥有自置居所，他们的财富大都存在房产上，如果政府成功把地价压低，他们的财富就会大量蒸发，社会的消费能力与投资能力都会大幅减少，对经济影响很大。因此，政府在调节土地供应时，必须全面考虑，谨慎行事。