中国楼市已经到了最危险的边缘;-----邓智仁     我实在不擅长发表一些怪异吓人的论调，但29年的房地产从业经验告诉我中国房地产已走到了尽头，忍不住要发表一下我个人对时下中国房地产的观点给大家参考一下。     2011年我在石家庄时，正值中央政府严厉打击炒房行为，并进行宏观调控，当时我也通过媒体发表了我个人的看法，认为中国房产不会就此一沉不起，预测中国房地产还会有一波上涨行情，约在2012 年底到2013 年初，但这也将会是最后一波。因为2011年的中国房地产已是走到了尽头，但在政府的打压和调控下，才使得炽热的中国房产有了些许降温，这并未解决根本问题。所以这把炽热的火终有爆发的一天。好比是北京在举办奥运期间治理污染一样，只起到了短暂的效果，结果到了今天，空气质量变得更加糟糕。中国房地产及经济现状    在我29年的地产生涯中亲身经历了日本、香港、迪拜的房产崩盘和美国的次贷危机，这些精英云集，经济实力强大的国家和地区为何也无法避免房产的崩盘。我认为这归根结底是人的贪念在作祟。    但为何今天大部分的开发商对中国的房地产市场仍然是一片乐观，我认为：“首先他们在地产开发上赚的盆满钵满当然希望地产市场繁荣一片，其次他们认为中国经济实力强大，与之前遭受崩盘的国家不同，再次他们认为中国人口众多，需求量大，城市化进程需要大量房屋，最后他们认为中国政府不会放任地产崩盘不管，定会救市。”但这只是“他们”抱着乐观态度的看法。而在我看来：    第一、中国经济实力与其说强大不如说“庞大”，是建立在高能耗、高污染、人口密集性的产业上，没有核心竞争力，人均gdp远不如日本，美国，迪拜等国家。日本的经济是建立在强大的核心竞争力上，如汽车，电子产品等，而美国更为简单只需开动机器印刷美金，至于迪拜集中了全球最多的富人和精英。    第二、中国人口众多，但财富却掌握在少数人手里，缺少大量的中产阶级。就人口密度来说也远远不及日本和香港。同样和中国同样处在城市化进程中的泰国、马来西亚、印尼等国的房地产也在98年金融风暴中崩盘。    第三、中国政府不会放任房地产崩盘不管，当然任何一个政府都不会放任不管，但是政府真的阻止的了吗？当年中国股市在5000点的时候就听到过类似的论调，可是现在呢？前车之鉴    1988年，日本经济风卷全球，汽车、家用电器等产品毫无敌手，绝对比今日中国经济实力要强大的多。于是许多企业开始将资金注入地产界，横扫了夏威夷，纽约，黄金海岸，香港等地。但是好景不长，1989年12月29日，日经平均股价达到最高点38915日元87钱，此后开始下跌，土地价格也在1991年左右开始下跌，泡沫经济开始正式破裂。然后迎来了“失去的10年”（日文：失われた10年、英文：the lost decade）。    1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。但当年香港政府财政预算良好，没有债务，各大银行收支透明，况且香港地狭人稠，回归后人口增长强劲，确实找不出崩盘的理由，但是还是没能避免崩盘的结果。     2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展，美国华尔街的精英和被被联储视为神灵的格兰斯潘。他们一致认为次贷的模式可历久不衰，再维持20年。但随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。     2009年11月25日，来自中东奢华耀眼的“弹丸小国”——阿拉伯联合酋长国迪拜突然引爆全球。迪拜政府宣布：受巨额债务困扰，迪拜世界(dubaiworld)590亿美元债务偿还暂停6个月，迪拜世界旗下棕榈岛集团(nakheel)的35亿美元到期债券也将被延后偿还。迪拜深陷债务危机。 廸拜这颗耀眼的中东之星，丰富的旅游资源，大量的国际热钱，精英云集，也吸收前辈日本、香港、美国的教训，他们的房产受全球名人青睐，结果呢？一样崩盘!     可以看得到，上述四个国家和地区在房产崩盘之前，大部份人士都可以说出冠冕堂皇的理由他们为什么不会崩盘，他们独特的地方在哪，但结果还是一样! 现在的中国能比这四个地方的人更聪明，政府更能干，体制更好，财政更穏健，老百姓更富裕，在这世界更有核心竞争力吗?     最后再看中国，一些三四线城市的房地产市场出现了房产项目烂尾、房产供应过剩等现象，正是崩盘的前兆；而一些城市事实上已经崩盘。被媒体曝光出现崩盘迹象的三四线城市接近10个，其中包括了内蒙古鄂尔多斯、浙江温州、江苏常州、辽宁营口等；曾在2011年陷入房价疯涨、外地人上岛抢购房产的海南楼市，也被曝出现问题。贪婪是楼市危机的“祸根”     我曾一手打造出中国楼市多个第一，被称为“地产教父”，经历过亚洲金融风暴、香港和日本楼市的崩盘，以及余波未平的美国次贷危机。危机，或许对于我这个浮沉楼市29年的地产人而言，已经是家常便饭。然而，所有商品、货币、和房地产在崩盘前是有预兆的，绝不是突如其来。他们都有预兆，但我们看到卻假装看不到，因为贪婪蒙蔽我们的眼睛，並存在侥幸心理。就如当年中国股市在5千点的时候，我看中央电视台一报道，说有一个老太太存了30万到一证券公司一个户口內。两周后，她检查发现自己的户口还是30万，她就找证券公司理论为什么没赚钱?证券公司的员工检查这老太太户口，发现她根本沒有做买卖，30万原封不动。我看完这报道马上感觉这是崩盘预兆。试想想，中国股民的素质差到如此地步，能不崩盘吗?     在我看来，无论是香港，还是日本，无论是亚洲金融风暴，还是美国次贷危机，我们都能看到政府与民间不乏有识之士，庙堂之上和江湖之远都集结着大批的精英。然而，危机和崩盘，还是不可避免地到来了。    始终有一些人摆出了观点，认为中国经济实力比较强，能够抵御一定规模的经济风险；中国人口多，新型城镇化将带来源源不断的住房需求。这些观点无一例外希望说明，中国楼市具有特殊性，不应当与香港、日本的楼市相比。然而，在我看来：    第一、触发崩盘的点不是gdp的増长或退缩，而是债务。债务又分国家债务，地方债务，企业债务，民间债务。中国面对是全方位的债务问题，囯家和地方债务我不想多说，但从上市公司的财务报表仔细分析，很多囯企和房地产公司的债务是高得惊人，铁路更甚。而民间数以千亿的财富也因高利贷而蒸发。     第二、很多中国三、四缐城市的房地产实质已崩盘或正在慢慢走向崩盘边缘，典型案例是鄂尔多斯、营口，正酝酿的省份有海南，山东，东北三省。三四缐城市的房地产烂尾、股票市场的崩盘、出口工厂大量倒闭、通货膨胀之侵蚀等，民间财富正以千亿元计算大量蒸发，以温州作领头羊。     第三、社会因贪污腐败问题产生对地方政府的仇视，一遇到问题不是上下一心，而是以发泄仇恨来表达，如钓鱼岛事件以爱国为名，发泄对社会的不满为实。     第四、以做实业起家的公司改为房地产，实例数不胜数，这与当年日本和香港崩盘前雷同。试问一个国家的企业不以实业为本，改为投机取巧，长缐改短视，经济能好到那里?“李宁”一个本身业务和财务已困扰的企业居然拿十亿在一个自己不熟悉的行业赌一把，就如一赌徒在赌钱输光后，再借高利贷作最后一注。具我经验，这类人在金融市场和赌场孤注一掷无不以'跳楼' 结尾!     第五、地方政府以房地产为支柱，大捞油水，那有心情以搞实业为长缐投资、引导或扶持，个人利益永远放在国家利益之上，结果，房价高，通胀利害，百姓怨声载道。     第六、大量移民，财富转移到发达国家，后果是大家都作短缐投资，全国过去十年不知多少民间奋斗而来的血汗钱存放在发达国家里永远不回来了。还有大量财富的转移就像是戏院报火警一样，你跑我也跑，不管是真有火还是假有火先跑了总没错，最后造成大量贪官和富豪向外跑，结果人心惶惶，最终大家都作短缐投资，皆以失败告终。     第七、所有商品，股票，房产崩盘前都是与通胀同步的，中国的通胀已到老百姓能容忍的极限，假如中国仍以印钞票的方式解决国内问题，只是将危机爆发的时间拖延了，但老百姓民不聊生，生活在水深火热中，后果堪忧!     正如我说经济学是群众心理学多于科学，不能以数字计算出来，很多时候，发生一些小事，则变成连锁反应，如新领导层加大反贪力度也可以星星之火，可以燎原。     山雨欲来风满楼。我并不愿意给危险边缘的中国楼市，制定什幺“崩盘时间表”。坐在北京的办公室，俯瞰这座中国楼市话题最多，目光最多的城市，我由衷地希望，这场危机能够晚一点到来，再晚一点。