2018年5月，权威媒体联袂推出“致敬改革开放•地产40人--影响中国地产时代进程”大型策划，对阿拉善SEE生态协会第五任会长、前华远地产董事长任志强进行了专访。任志强，外表冷酷，不苟言笑。任志强治学严谨，背后有一个强大的研究团队--REICO工作室。演讲时，任志强各种数据脱口而出。

任志强表示，房地产让人们的生活得到了充分的改善，如果没有房地产的话，更多人可能还住在破房子里头，所有的老百姓都因此而受益。

很多专家有一个误解，他们以为高房价让一部分人变穷，这是一个严重错误。中国商品房只占30%左右的存量，60%多实际上是原有住房而造成的存量，而原有住房是不分穷富的。比如说一个单位分房，所有人都分房，原有那些破房子里头住的可能都是现在低收入家庭。所以低收入家庭拥有私有住房的存量占到70%以上，那么当房价上升的时候，这些拥有旧房的人实际上都是无形中获益了，他的财产增值了。

很多人认为房价高拉开了贫富差别，这是个严重错误，实际上是缩小了贫富差别。社会中很多穷人在用改善型需求再置换购房，他的钱从哪来的?他没掏一分钱，旧房子卖了，可能买了新房子以后还剩了一把钱。像北京的学区房，大多都在老城区，都是在破房子里头。所以这好学校旁边几乎没有太多新的建筑，而大部分新建筑可能集中在二环三环以外。但是旧房在卖的时候，他用学区房的价格买了个新房子，还剩了一把钱。因为他的孩子已经长大了，他不需要再进学区房的教育，不要以为他们因此而变穷，只能说有一部分年轻人因为要增加住房和不愿意和父母在一起，或者说因为异地工作需要够房，他们在短期之内遇到一定困难。

从其他国家来看，过去的这些年，日本随着人口的变化有高有低;但是美国随着移民人口的不断增加，它一直是往高走了。跌的时候只是暂时的，但大部分时间还是一个上升，房地产仍然是支柱产业。 从统计数字看，从来是去年是最高峰，后续的发展是越来越快。如果用市场化的办法的话，我们离70%的城市化率还早着呢。最少现在的总存量应该翻一番，才能满足我们70%或以上的城镇化率。

当主持人问到，您觉得未来房地产竞争主战场在哪?有专家称中国已经进入了存量房时代，您同意这种说法吗?任志强表示:不同意。要达到70%的城市化率，总量至少要翻一番。即使我们现有的存量上的折旧，如果按5%计算，也超过了我们每年10亿的竣工量。如果要翻一番的话，每年最少有20亿的净增量，才能保证存量变化。

以上是任志强接受采访的实录。实际上，任志强的观点是与中国城镇化过程密切相关。任志强这么多年一直看多房价、看多房地产的依据就是中国城镇化。任志强之所以这么多年看对房地产走势，之所以被封神，就是他看准了中国城镇化还没有结束。换句话说，任志强房地产理论，都是建立在中国城镇化还未结束这个基础上的。

之前，任志强曾经表示，中国要想实现小康和现代化的目标，至少城市化率的水平应在70%以上，否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。但中国的真实城市化率水平极低，正是因为户籍制度的限制造成的。目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%。

长远来看，中国的城镇化空间仍然巨大。2016年中国城镇化率约 55%，而美国和日本分别在 1940年和 1955年达到了56.5%和56.1%，且距离美国目前城镇化率 82%、日本的 91%仍有较大差距。美国方面，城镇化发展过程中形成了一系列都市圈/城市群，如以纽约为中心的东北部大西洋沿岸城市群、五大湖沿岸的芝加哥-匹兹堡城市群等。经济输出和人口聚集相辅相成，加上产业外迁、交通建设日益成熟和一系列联邦住宅政策鼓励之下，城市群拉动卫星城快速发展，主要体现在城镇化加速阶段。大都市圈的资源聚集是促进城市群日益成熟，并形成多中心城市空间的均衡结构，目前美国七大都市圈贡献全国一半的 GDP。