經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓
(2011年6月10日) 金管局今日公布五項有關住宅按揭貸款的審慎監管措施，包括將港元1,000至1,200萬元及700至1,000萬元，分別調低至五成及六成，另外700萬以下的住宅物業最高按揭成數最高為七成。若按揭貸款申請人的主要收入並非來自香港，最高按揭成數需按標準下調至少一成，至於以資產淨值為依據所批出的按揭貸款，最高按揭成數由五成一律下調至四成。雖然是次調整有助銀行降低借貸風險，惟收緊按揭成數已推至中價物業，有機會增加換樓人士的置業難度。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，經絡按揭轉介數據顯示，樓價介乎700至1,000萬元的按揭申請(圖一)，當中按揭成數佔92.86%為五成及以下，至於1,000萬元以上物業申請(圖二)，按揭成數亦有86.67%為五成及以下，由於此類買家在借貸方面未算相當進取，因此新措施未必對此類買家構成即時影響。
值得注意的是，現時一般透過資產淨值申請按揭的客戶大部份為內地人士，當中亦有部份為自僱或外籍人士，是次收緊按揭將增加該類人士入市成本。從經絡按揭轉介數據可見(圖三)，五月份最新轉介的按揭客戶當中，近90%內地人士按揭成數七成及以下，其中申請按揭成數五成以上至七成的內地人士佔逾五成53.09%，至於三成以上至五成的比例亦佔40.21%。雖然內地人來港置業的意欲持續，不過其購買力已有所放緩，根據五月份統計顯示，內地人所佔的比例已由四月份的13.7%降至12.3%，相信上述措施會進一步影響內地人士來港置業的意欲(圖四)。
劉圓圓續指，雖然收緊按揭成數有助銀行降低借貸風險，不過是次調整將進一步提高換樓人士的入市門檻，令樓市呈兩極化現象。按揭證券公司剛宣布，將按揭保險計劃下的住宅物業價格上限由680萬港元調低至600萬港元，七成及六成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，分別只有540及500萬港元。現時僅600萬或以下的置業人士仍有機會獲取高達物業市值九成的貸款，換句話說，樓價達700萬或以上的物業，已不能借足七成按揭，亦不符合按揭保險計劃的資格，此類買家若希望透過換樓改善生活，建議預備足夠資金充當首期(圖五)。

(圖一)

(圖二)

(圖三)

(圖四)

(圖五)
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