近期,在欧美楼市前景惨淡的预期下,我国楼市又频繁闪现境外资本的活跃踪影。业内人士及专家指出,现阶段,我国对或明或暗流入楼市的外资监管仍存在诸多薄弱环节,房地产领域调控正处于不断加码的关键时刻,须谨防其干扰调控成效。


　　外资对我国房地产市场投资表现活跃


　　9月上旬在厦门出席第二届中国国际地产投资交易会的部分业内人士透露,近一段时期,国际资本大举进入亚洲房地产市场,在我国房地产领域直接投资表现活跃。一是外资房地产企业增资明显,单个外资房地产基金规模趋大;二是大宗交易比较频繁。


　　据商务部统计数据显示,从今年6月起,我国房地产开发资金来源中的外资同比增幅开始转正,且增长迅速。仅9月份,全国完成备案的外商投资房地产企业中,增资的达43家,新设立的有31家,这些数字均大幅超出过去3年的平均水平。


　　新加坡国有投资公司淡马锡控股全资子公司丰树产业确定今年底前推出一个近10亿美元的中国内地房地产基金。“这将是内地地产领域一只规模最大的外资基金。”香港高银国际有关负责人告诉记者,丰树产业从2005年开始涉足内地房地产投资,目前已在北京等一线城市至少直接投资了4处高档商业地产。


　　此前不久,美国私募股权投资巨头佰士通集团与香港大型地产商鹰君集团达成协议,合作开发在大连的一处豪华酒店及高档公寓项目。此消息一度被视为外资加速布局我国房地产的见证之一。


　　据悉,佰士通集团早在2008年6月就以约1．5亿美元换取了上海一商业广场股权,完成其在中国内地的首个房地产项目投资。此次佰士通将向鹰君集团的项目至少追加投入5000万美元。


　　“近期,外资在内地房地产市场的大宗交易也较频繁。”香港高银国际有关负责人透露,今年7月,摩根士丹利将位于上海陆家嘴金融区附近的一处高档住宅项目出售给了摩根大通,成交价折合人民币约12亿元;与此同时,雅居乐地产控股有限公司以人民币50多亿元的价格将旗下公司30％的股权转手给了摩根士丹利。


　　戴德梁行中国行政总裁张国正透露,外资机构在中国内地房地产业特别是一线大城市的投资正呈现回升的势头,比较活跃的有和记黄浦、新鸿基、凯德置地等来自香港和新加坡的开发商,以及高盛、瑞银、佰士通等欧美投资者。


　　房企海外融资助推外资“曲线”涌入


　　业内人士分析,外资近期在我国房地产时常频繁活动,除了外资预期人民币升值和看好中国房地产业投资前景、追求高额利润回报以外,还有国内开发商大规模的海外融资,从而对外资“曲线”涌入起到推波助澜的作用。


　　中国房地产指数研究院的最新报告指出,国内房地产企业获取贷款难度加大,再融资被全面收紧,房地产企业开始加速构建多元化的融资渠道,发行海外债券、票据及私募基金等融资方式得到广泛应用。


　　9月28日,国内大型开发商方兴地产发布公告,公司拟发行5亿美元于2015年到期的长期次级可换股证券,发行的可换股证券本金总额最多为6亿美元,预计净收益5．91亿美元。这是方兴地产今年以来首次推出大规模融资计划。


　　今年以来,国内房企海外融资几成蜂拥之势。4月,位列国内十大房地产开发商的金地集团与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金,首期募集签约金额约1亿美元;6月,恒大地产通过私募股权的方式得到了5亿多美元融资,主要的投资者为香港新世界发展有限公司、德意志银行、美林银行等多家境外机构;8月,碧桂园发布公告,将针对海外市场发行4亿美元的5年期优先票据。


　　据不完全统计,今年前8个月,金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房地产企业相继推出了海外融资计划,融资总规模达到了100多亿美元。


　　麦格里银行集团中国区一位分析人士认为,虽然中国房地产企业海外融资是与国内银行收紧贷款的好办法,但其代价十分高昂,以发行5－7年期的海外债券为例,利率达10％以上。发行高息债券筹得了资金,但高额利息却吞噬了企业的部分利润,潜藏的债务风险不容忽视。


　　加强外资监管　巩固调控成效


　　浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权告诉记者,外资正在我国房地产市场坐收渔利,或者购置物业,享受日后房地产回暖后的溢价,或者以假股权真债权方式向内地房地产企业输血,获得高额债息。


　　景乃权认为,近期,外资在我国房地产领域的活跃态势,推高部分城市房价的作用恐将进一步显化,这将不利于国内产业结构调整及发展方式转变。只有切实加强对外资的监管力度,才能有效巩固房地产调控成果。


　　首先,进一步梳理外资投资房地产的政策。今年6月,商务部根据国务院的有关意见而发布了《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》。审批权下放会在一定程度上便利外资涌入各地的房地产领域,当前亟待健全地方政府吸引外资进入房地产的规定。


　　第二,加强对外资投资房地产的外汇管理。有关部委曾联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,对境外购房主体购买境内商品房的外汇管理加以规范。目前,各地仍需严格按照“商业存在、实需自用和先结汇后入账”的原则,加强对外资投资房地产的外汇管理,以进一步规范外资投资房地产市场秩序。


　　第三,针对外资产业基金大量进入商业地产,及时采用税收、信贷等综合手段调控外资在房地产市场的投机。同时,房地产政策的制定,要考虑人民币汇率改革的进程,关注其他经济和社会问题的连锁反应。


　　第四,尽快建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。针对目前外资流入房地产市场底数不清等问题,要加强统计分析;充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用,根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系,及时掌握市场态势,制定有效的政策和措施,预防外资对房地产进行炒作。