国家多部委近日出台的新一轮楼市调控政策——限贷令，从“十一”黄金周开始显现效果。不仅深圳，北京、上海等多地楼市的观望氛围再次浓厚，今年秋交会的“含金量”也明显不足。在第一轮调控之后，深圳近半年的房地产市场走势如何?在第二轮调控之后，深圳的房地产市场又将何去何从?在秋交会昨日举办的“大话经济——楼市回暖的真相论坛”上，深圳房地产市场的业内人士就此展开了讨论。

　　盘点

　　“国十条”月余深圳楼市成交量已回升

　　某网二手房集团深圳公司总经理韦志军：

　　在4月17日，国家第一轮调控政策——“国十条”出台后，今年上半年深圳楼市最艰难的时期是五六月份。毫不夸张地说，深圳各家房地产中介公司陷入了全行业亏损的状态中，但是过了这两个月，楼市的销售情况开始好转。尤其是八九月份，楼市开始回暖。据数据显示，今年1-9月份，楼市的成交量已经超过了去年同期的8.8万套，达到9万套。

　　深圳中原地产市场部总监王世界：

　　如果从成交量来看，就数据而言，深圳楼市在“国十条”颁布后的第一个月后就已经开始回暖。在4月17日“国十条”颁布后，深圳楼市成交量最低的一个月就是5月份，为3600套;6月份则达到6000多套;7月份9000套，8月份1.3万，9月份1.6万。很明显，每一个月的成交量都比前一个月明显上涨。所以可以说，从第一次调控后的第一月开始，楼市的成交量就已经开始慢慢回升了。只不过到8月份，成交量涨到1.3万的时候，大家才忽然醒觉，发觉在不知不觉当中，楼市的成交量其实已经很大了。

　　中恒达地产总经理孔岚：

　　在五六月份，全市的成交量仅几千套，到了七八月份，成交量则大幅上涨。不仅是这个行业的从业人员，就连卖方和买方都会感到恐慌，心态的变化也非常大。比如前一阵儿，有一套房子，业主刚开始说59万卖，在成交的时候却变成66万。我们跟客户协商好后，业主又说72万。这种现象就非常不合理。

　　分析

　　为什么第一轮调控无效?

　　深圳中原地产市场部总监王世界：

　　供不应求导致深圳房价上涨

　　为什么号称“史上最严厉的调控政策”的“国十条”，以及紧随出台的“深十三条”没有控制住上半年深圳楼市的成交量和均价?最根本的原因是深圳的刚性需求太大。深圳目前的供求关系决定了成交量和均价在短期内不可能大幅下滑。根据统计，深圳从建市以来直到现在为止，在30年的时间里大概建了130万套商品房，加上深圳市以前的福利房，深圳现在大概有150万套房子。这些房子仅仅可以解决400万-500万人的居住问题。目前，深圳自有住房的比例大约为30%，这个比例远远低于北京的60%和上海的70%。所以深圳实际上有800万-900万人还没有自住的商品房，这么紧张的供求关系决定了深圳楼市价格的上涨趋势。不管涨幅是大还是小，其总体趋势就是上涨。

　　隆塬地产滨江片区区域经理武凤杰：

　　特区内外一体化助推楼市

　　就成交量来讲，供需关系是一个主导，而国家的宏观政策和深圳市政府施行的“特区内外一体化”的市政规划对上半年房价的走势也起到了一定的作用。从今年市场来讲，首先，4月份出台的“国十条”，国家在房地产市场的宏观调控，对深圳楼市的成交量和均价还是产生了一定的影响的。其次，从龙岗区楼市的成交量来看，因为今年很多市政的政策是面向龙岗的，包括对龙岗的基础设施、交通、配套设施等各方面的完善。所以从调控到8月份，龙岗楼市价格的上涨是必然的。

　　深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕：

　　政策执行不到位造成的

　　供求关系、市政规划都是影响房价的常态因素，不能用来解释为何‘国十条’出台后，深圳楼市仍然跌宕起伏、持续增长。“国十条”、“深十三条”出台后，深圳楼市的成交量和均价仍然居高不下的根本原因在于政策执行的不到位。政策的出台就是为了调节供求关系紧张的问题，而八九月份楼市的反弹也正说明了政策没有被有效执行。

　　预测

　　四季度楼市会怎么走?

　　深圳中原地产市场部总监王世界：

　　成交回落价格涨幅会收窄

　　10月份“限贷令”和“限购令”的出台，会给深圳的楼市成交量带来比较大的影响，估计在接下来的几个月楼市的成交量会有比较大的下降，四季度的成交量会远低于三季度。即使四季度每个月仍有1万套左右的成交量，加上前9个月的9万套，也就是12万套左右，比去年成交量15万套回落近2成。谈到价格，今年价格上涨幅度比去年低，去年深圳的价格与前年相比，大概上涨了60%。而今年到目前为止，9月份价格比今年1月份只略高一点。估计今年深圳二手房价格上涨幅度应在10%以内。

　　21世纪不动产深圳泛城福田南区总监周木：

　　交易量会跌但房价一定会涨

　　虽然今年的交易总量要比去年少，但是今年的楼市价格一定比去年高。仅看目前的价格，深圳各区都已经达到最高点了。特别是在八九月份，以南山区为例，前海规划不仅拉动了前海、后海一手房的价格，同时也拉动了南山二手房的价格。在接下来的10月份，南山区的房价也一定会比较稳，而且略有上升。

　　深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕：

　　结果取决于政策执行情况

　　未来3个月深圳楼市的成交量和均价是无法预测的。因为未来楼市的走向是由政策说话的，如果政策执行到位，深圳楼市的成交量和均价必然下降;如果政策没有被执行，必然出现“国十条”出台后，深圳楼市在跌宕中起伏的局面。所以未来深圳楼市的走向必然取决于政策的执行情况。

　　政府是否还会出调控新招?

　　深圳中原地产市场部总监王世界：

　　长期目标是重建合理的住房制度

　　首先需要澄清的是——政府的调控目标跟公众的心理目标是有差距的。在“国十条”出台后，就会发现政府的说法跟社会公众的说法是不一样的。政府的调控目标表述得非常清楚，就是“遏制部分城市房价过快上涨”。但是公众却把调控目标理解成促使房价下跌，让老百姓买得起房。这两个目标的差别是非常大的。遏制房价过快上涨的意思应该是：如果房价一年的上涨幅度在10%以内，和居民收入的上涨幅度相符或者低于GDP的上涨幅度，这就是可以接受的。

　　政府的调控目标分为短期和长期。短期目标比较明确，就是遏制房价过快上涨，而长期目标则是重建一个比较合理的住房保障制度。

　　某网二手房集团深圳公司总经理韦志军：

　　政府调控“兵器”还有很多

　　我觉得从长期来看，政府就是要让“居者有其屋”，建设健康的房地产市场，而所有的手段也都是围绕这个目标服务的。为了达成这个目标，政府可以拿出土地、税收、金融等多种调控政策。目前的“限贷令”无疑就是从限制贷款，从银行这个角度着手进行楼市调控。以台湾为例，在台湾40多年的房地产发展历史中，政府调控楼市最严厉、打击面最大、最恐怖的调控政策就是——追查购房款来源。如果中央也采取这个政策，对楼市杀伤力将会有多大?可想而知。所以可以说，政府调控楼市的“兵器库”琳琅满目，随时拿出一件“宝贝”就可以把楼市搅翻天。而政府是否愿意这样做、或者认为是否有必要这样做的关键就在于调控目标是否达到。

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　　政策要点回顾

　　今年第一次调控：“国十条”

　　1.对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

　　2.对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　深圳的“深十三条”

　　1.商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款。

　　2.对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　今年第二次调控：限贷令

　　1.各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　2.对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

　　3.对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。

　　4.对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

　　深圳的“限购令”

　　1.深圳本市户籍居民家庭限购2套住房。

　　2.对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房。

　　3.暂停无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。