新政后82个项目大多数滞销 全北京预售项目均积压近6亿元———


　　统计数据显示，截止8月31日，北京期房市场取得预售项目合计82个，按照已经成交的均价计算，82个项目的总值为707.8亿元，而开发商在这4个半月内，仅销售了221.62亿元，库存价值高达486.2亿元，平均每个项目积压价值高达5.93亿元。对此，业内人士表示，开发商与其死扛价格，造成库存量不断上升，不如仿照当下低价项目热销的项目，让出短期的“钱途”以获得未来的“前途”。


　　●新政后签约量不足一成


　　库存量仅次于朝阳区


　　新政后预售房源的积压情况最严重的莫过于通州区。综合北京市房地产交易管理网和北京中原地产数据统计显示，截至8月底，通州区今年共入市的普通住宅项目为21个，提供的可售住宅总量为6578套，而前8个月时间的签约为3178套,总销售率仅为48.3%，其中2898套是在4月16日新政前签约的，约占总签约量的91.2%，新政以后的总签约量不足一成，且大部分预售项目的实际销售不足5%。


　　具体到8月份，根据中原地产对8月前28天的统计，通州区在售的18个项目总签约仅为123套，也就是说整个通州区平均每天仅卖出4.4套普通商品住宅。按照这一销售效率计算，通州区的商品房住宅可以销售10年。除了两个新项目各签约了45套及55套，其他16个项目的销售进度十分缓慢，合计签约23套，最高仅签约5套。


　　根据北京房地产交易管理网数据显示，8月底通州区期房存量达到了14501套，相比月初的12651套上涨了14.6%，全市范围内仅略低于朝阳区的16118套。在占全市的库存比方面，通州区也从月初的20.4%上涨到了8月底的21.5%。

　●高价格拖销售后腿


　　莫因“钱途”失前途


　　中国房地产联盟秘书长陈云峰曾表示，通州区新盘的价格降到15000元/平方米比较合适。更加便宜的房子明显受到了购房人的认可。例如，同在7月份开盘的运河湾和清水湾皆为运河新城区的项目。数据显示，截止8月30日，运河湾在售的三座高层住宅共成交112套房源，成交均价为17984元/平方米。而一河之隔的清水湾入市一个月以来签约数仍旧为零。业内人士表示，出现这样的反差与后者25000元/平方米的预售价不无关系。


　　受惠于CBD东扩和通州新城规划，今年年初以来，通州区楼市成交价格水涨船高。但过高的价格明显透支了价值，新政后，开发商为“钱途”进一步冲高成交价格，使得通州区楼市至今“前途”迷茫。综合中原地产的有关统计数据显示，新政前通州区楼市的成交均价约为15925元/平方米，而新政后，成交均价约为20358元/平方米，销售率最高时仅为22.50%，多个项目出现零成交。


　　“一些新开盘项目出现了市场定位不准确，价格不合理的问题。”北京某房企营销总裁认为，目前的市场需求主要集中在总价和单价都相对较低的小户型产品上。因此，自主型购房人对价格的敏感甚至超过了对投资性回报的追求。一旦这些住宅项目的定位和购房人需求产生偏差，成交量就很难上去。

●通州区价值仍旧看好


　　低价新盘或结束“观望期”


　　虽然通州区楼市销售情况在新政后出现了180度的大转弯，但通州区的价值依旧被多方看好。“今年以来，通州区项目的涨价，恰恰印证了项目可以作为资产保值、升值的有效手段。”包括房地产投资人和不少业内专家都这样表示。


　　但由于当下依旧过高的价格使得这些购买力被迫采取“观望”的态势。对此，陈云峰认为目前可算作金九银十前的“暂时性观望”：因为从3月到8月，房价的快速上涨，超出了买房人的购买能力；加上传统销售旺季的即将到来，买房人期待会有更多的优惠，因此形成了一个观望的窗口期。


　　据记者了解，包括远洋东方、华业东方玫瑰等多个新盘将于9、10月间入市，据相关负责人介绍，定位为改善型置业，主打大户型的远洋东方项目拟预售均价为16500元/平方米，较之前20000元/平方米左右的业内预计均价低了不少。相反，以小户型为主的华业东方玫瑰拟预售价为17000元/平方米，虽然比之前传出的消息有小幅上升，但仍与同区域二手房的定价相差无几。可以预见，未来低价楼盘入市或将真正解开通州区销售不畅的“死结”，结束目前的“观望期”。