此话从何而来？那么梳理一下今年的大事吧。
经历了2009年报复性的房价上涨之后，2010年的“两会”上，总理信誓旦旦，一定要稳定房地产市场。老百姓也对政府能在今年控制住房价，寄予厚望。可“两会”结束后，“地王”频出，让全国人民汗颜，尤其是央企老大哥的表现，让世界都为之震撼！
再看接下来的调控。在政府要求部分央企退出房地产市场的时候，可能会在北京、重庆、上海试点房产税的消息，又使调控再加码。之后，重庆、北京等地率先出台房产新政。又让市场预期房价不会大幅上涨。
 
可事实如何？
一系列的政策组合拳丝毫没有让老百姓省心，他们既没有看到房价的实质性降低，反而不管同比也好，环比也好，却出现了不同程度的涨幅。物业的租金也与调控政府反其道而行，二三线城市楼市房价上涨比一线更加疯狂。
也许在年终还在嘲笑恒大的闹剧，可世事难料，10月份政府的二次调控又给楼市泼了盆冷水。限购令、加息逐次叠向出击，楼市出现了暂时的宁静，确实给市场带来了实质的降温；可另一方面，商业地产又开始风生水起。
现在的事实是，作为房地产企业，按照市场中的生存规则在经营。各种内、外部的环境将他们推向风口浪尖，畸形的市场形成不正常的利润空间，害群之马和地产的快速上涨让百姓在居住需求和现实之间产生了非正常的敌意。好在这两年博客和媒体的正常报道，让大家对房地产企业有了一个较为客观的认识。
作为购房者，在政府的调控和市场的博弈间观望，但结果是仍然房价还是降不下来，百姓买不起。后果可能是更买不起，也不敢买了。就算降下来，却可能带来银行贷款坏帐的风险，以及由此可能引起的一系列严重的经济连锁反应。。
作为政府，房价高当然对经济有直接和间接的推动作用，而且房地产对地方和国家的贡献有目共睹。作为政府和民众，今天这种好的城市环境和居住环境，不用嘴上说，心里还是比较满意的，满意地背后是房地产企业的推手在改变。然而，稳定是第一位的，民众对房价的关注和埋怨达到了空间的压力。所以政府不能不为之行动。
一般调控也好，平衡也罢，目的无非是稳定房价，别出现大的动荡。对于房地产的调整，也无非从供求关系上入手（这在之前有详细讨论），打击开发商的“地根”，让其从最基本原材料上得到控制，将手里的存粮拿出来；从“银根”上，让开发商在资金上得不到充足的供应，迫使价格下降；从环境上，出台相关政策，在企业在生产制造和销售环节上加以限制，让你为市场特定的人群生产产品；但这一切，屡次最终都以失败而告终，因为供求关系得不到缓解，反而因为地根地从紧，迫使在原材料土地的竞争加剧，土地价格屡创新高，成本增高，当然产品（房子）的价格必然随之增高；银根紧缩，造成企业融资难，融资成本高，金融成本高，也必然增加到房价当中；政策要求偏向于特定的群体，造成市场正常需求的供应的减少，供应减少，当然竞争就越高，购买的成本也必然增高。这也是房价上涨的必然趋势。
今年的房地产市场，为了达到控制房价增长的目标，不惜强制采用行政手段，限制购买，重点打击了恶性的投资需求，以初步达到量价稳定的态势。但让人忍俊不已的是，加息和首付比例的一再提高，却让受保障的这部分购买力也增加了购房的难度和压力，可能造成刚需的“误伤”。
而我们看看政府的其他举措，比如强制增加保障房的土地供给和开发力度，欲从根本上增加产品供给，达到长效的稳定和缓解。但是从笔者最近走访了上海的一些大型居住区的土地供给和开发，一些保障性用房土地好多拆迁还未完成，为了完成下达的硬性指标，在完成拆迁的一小部分搞个开工仪式，代表着整个项目正式启动了。本年度，上海的土地供应计划中，供地总量1100公顷，保障性住房总体占700公顷，中小套型70公顷，其他开发330公顷，我们将中小套型商品房和其他开发总量按照400公顷计算，假设这400公顷全部作住宅，实际为400万平米土地，按照容积率平均2来计算，可开发800万平米的住宅，按照每套100平米来平均，这些供给可增加8万套的住宅；而我们看统计的2009年上海商品房销售面积3372.45万平米，仅住宅（含别墅和公寓）2928.04万平米，实际29.2804万套的增量和需求，这些供应只占去年的36.6%。如果除去工业、商业用地，今年的商品房供应当有几何？而随着政策的调整，今年压抑的需求明年释放，如果保障用房跟进不上，明年的需求该如何解决？
其次，看看所谓的房产税、物业税。这些税收不管能增加多少，也不管他来如何计算和征收，但无可置疑的一点，在市场供给不足的情况下，存量房肯定是对市场供应的有效补充。在卖方市场仍占主导的前提下，这些税收不管如何，很难说这些税收成本不会转嫁到买家身上。那么房产税是否又会促使房价进一步增高，并可能会加大老百姓的购房压力呢？
第三，各地各级政府，为了促进地域的发展，采用借贷、融资等多种手段进行市政和基础设施建设，这些投入都需要回报，这些回报基本上都来自于地产的开发和工商业的引进，从而导入人口，提升经济的发展。但目前大多数地区都在准备收益和正在投入的阶段，如果出现经济的快速下行，土地出让不出去，这些政府则会无力偿债。
第四，由于2008年的金融危机，导致这两年的采用积极宽松的货币政策，造成国内货币破发，造成通货膨胀。这也就是为什么房子的需求这几年快速增大，因为老百姓都有钱钱了，有钱了就想改善生活，有钱了就想投资挣更多的钱，而各个投资渠道不畅，只有房子保值增值，所以，买房者的队伍空前庞大。
第五，在国际形势的压力下，人民币的增值压力增大，国际间外交空前复杂，经济和社会的稳定高于一切，所以抵御通胀，安定生活的任务空前加剧，政府的压力也必然要采用各种政策稳定房价，不要房价的大起大落。
当然，也有国内的一些政治因素在内，这些就不多说了。
而房地产企业来说，经历了从2002年来的多次调控，多次的政策影响，对于项目的经营管理日益成熟，资金的应用和筹措也形成了自己的一套运营体系，企业也在稳健发展，在前期积累的企业品牌和经济基础，在应对危机和方式上也有相应的基础。根据中国的城市化进程和经济的发展，对房地产行业信心很足，也希望通过政策和法规的完善，来保障正常开发环境，保持企业的稳健发展。
2010年中国房地产的发展，政府二次调控，由“空调”转而暂时稳定；企业发展有惊无险，老百姓能否完成购房梦，一切还要看自己的承受能力和经济基础。
回首一年的地产市场，“乱”象丛生而有惊无险，归根结底都离不开通胀的预期和城市化进程的加速。
希望2011，中国房地产市场能走出乱象，有一个让人看得明白的楼市。