马年刚刚开局，房价严峻的上涨态势依旧没有缓和。据亚豪机构统计数据显示，2014年1月，北京商品住宅共成交6908套同比上月几近腰斩。不过，楼市成交量大幅下降的同时，成交价格却持续保持在高位。1月，商品住宅成交均价达26181元/平方米，与上月基本持平，同比去年却上涨了15%，这也是自2013年11月开始，北京商品住宅成交价格连续第三个月超过2.5万元/平方米。
        中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中房网专访时表示，可以说，上一届政府针对房地产调控，长期以来是从市场需求端“单边发力”，即通过“限购”、“限贷”、“限外”等方式抑制需求，但偏重行政手段的“单边发力”不但没有遏制住房价，反而使房价越调越高。去年，新一届政府改变做法，改从供应端“单边发力”，即一方面不提行政调控，强调市场化调控，给市场营造宽松的环境，让开发商多提供商品房销售；另一方面又通过加大土地供应来增加商品房供应，但由于投资性和投机性需求得不得遏制，同样收效甚微。
        他指出，今年以来，在中央十八届三中全会提出的建立房地产调控长效机制思路的指导下，住宅市场的调控方式在一线城市中已经悄然生变，即从过去单一的遏制需求或加大供应单边发力转变成为从供应和需求双边同时发力调节的“双边行动”。针对需求端的简单打压，无法解决供需失衡、房价高企等问题，同样，在不能合理疏导需求的情况下，简单地加大供应也无济于事。供应和需求类似“分子”和“分母”的关系，需求端“胃口”很大，供应端再加大投入也难以奏效。“要让整个市场平衡，不应单一的在供应或需求端调节，而应该同时在供应和需求两端进行调节，加以平衡”。
        推进城镇化建设从需求端发力
        胡志刚表示，最近，北京、上海等一线城市严控人口，划定城市边界等一些动作表明了调控方式随着新型城镇化建设的推进得以转变，值得业内关注。
        近期，北京、上海、杭州、武汉等地，纷纷出招严控人口规模，启动产业转移外迁；重大项目推“人口评估”，建设城市副中心，探索积分政策控制外来人口。
        以北京为例，北京市两会后，规划委明确将对现行北京城市总体规划进行“修改”，通过跨行政区划协同布局，以疏散500万人口到周边地区，求解北京治理大城市病。这一信号预示着北京将在需求端控制人口，“盘活存量，加大供应，疏解人口”将是北京的重要举措。
        未来北京将对重大规划和项目进行人口评估和交通评价、水资源评价。据悉，在现行的北京城市总体规划中，到2020年北京城市总人口要控制在1800万，然而1800万的控制目标早已被提前突破，截至到2012年，北京市常住人口达到2069万，超过规划近500万人。
        胡志刚续称，北京市圈定边界、修改总体规划，意在调整产业布局，缓解城市压力，在一定程度上，是将北京的市场需求向外转移，这种向周边疏导产业、公共服务配套现在已经开始实施。
        他指出，去年年底，北京市动物园服装批发市场中的批发市场和业态将转移出北京中心城区，大量来京务工人员随之也将被疏解到京外。这一搬迁完成后，原本的土地将被重新盘活，高效利用。
        据悉，本次修改总体规划的指导原则是严格控制人口规模，科学设置开发强度，尽快划定开发边界。相关数据显示，截止到2013年初，北京市动物园服装批发市场共有摊位约1.3万个，从业人员超过3万人，日均客流量超过10万人，物流企业20余家。加上其辐射和带动的就业人口，北京市动物园服装批发市场搬迁或将分流10万人。
  “北京在新机场、交通基础设施、生态保护和城镇化等方面，已经和周边的河北、天津签署了多份合作协议”，北京市规划委相关负责人表示，北京产业挪腾空间有限，单靠一己之力难以完成，因此产业外移将寄望于“跨区域合作”。
      胡志刚表示，通过市场化手段实施城镇化举措，将有力疏解大城市的产业、公共服务和相应的人口到周边的卫星城，从而疏解大城市的住房需求，同时通过盘活存量土地，高效利用这些土地，也加大了大城市的住房供应。
  规范保障房政策从供应和需求再发力
  与此同时，胡志刚指出，近期北京在建设保障房方面提出了一系列的举措：禁止出租、出售保障房、收储空置房做保障房。从供需双边着手，同样体现了十八届三中全会后的调控新思路。
  他认为，本届市两会期间，北京自住型商品房首次在政府工作报告中明确为“共有产权”性质，提出保障房未来或仅在符合保障条件的主体之间流通。这将在自住型商品房首次进入市场流转时，就抑制了投资投机需求的进入，直接遏制保障房投资者。从而改善了申购需求的结构，有力压缩保障房体系中的寻租空间。
  近日，有望年内审议的《北京市城镇居民基本住房保障条例(草案)》中提到，基本住房(保障性住房)以非营利性为原则，不能进入市场交易，只能在符合保障条件的主体之间流通。彻底切断基本住房与商品住宅市场的联系，消除基本住房的投资属性，使得保障房投资人无法获得住宅市场价格上涨的利益。
  “无边无际的供应保障房，不是雪中送炭，而是锦上添花”，胡志刚认为，“让保障房永远是保障房，否则就会沦为泡沫”。他强调，明确“共有产权”属性是遏制保障房中的不合理需求，阻截投资面，防止保障房泡沫和福利陷阱的关键。
  与此同时，近日，北京市保障性住房建设投资中心也在着手研究将北京公租房或将按不同类型人群划分延长租期，旨在给住房困难群体改善经济状况的缓冲期。实行自住型商品房制度、分类延长公租房租期等一系列政策调整都是为满足多层次的住房需求，也是一线城市保障房供应端更加灵活的体现。
  胡志刚指出，北京朝阳区正在探索与开发商合作，收储社会空置房做保障房的相关措施，并以出租房进行供应。此外，盘活存量土地，实行农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市等行政变化都可以看出本届政府调控思路的转变。
  禁止保障房入市、以租赁为主的供应方式有助于建立保障房市场的新秩序，形成保障房市场闭环，将投资投机利益阻断。完成房地产调控长效机制尚需一定时间，未来针对不同城市将采取区别化策略，利用更尊重市场规律的行政、金融、财政手段，梳理出多层次的住房供应体系。
  胡志刚判断，一线城市调控的转型方式已经初露端倪，供应和需求两端同时发力北京市场，未来北京市房价将趋向平稳。