顾云昌：经济新常态是讲宏观经济层面，国家的经济进入新常态，这是习大大在去年五月份提出来的，要适应这个新常态。在12月份召开的中央经济工作会议上进一步强调了要认识新常态，适应新常态、引领新常态。对中国经济当前发生的一些变化，用新常态来描述，也就是中国经济增长速度放缓了，但是结构调整的力度在加大，风险也凸现出来了，如何来适应这个新常态，是国民经济保持平稳健康发展的一个态势，加快我们的改革，加快结构调整，提高经济运营的质量，这是新常态的重要含义。
    联系房地产来说，整个经济新常态，房地产也进入新常态。为了表明房地产在新常态中的表现，我把它归纳为“楼市新时代”。这个新时代就是业内人士比较人认同的，中国房地产市场从过去十年、十五年的黄金时代进入了白银时代，我把这个“白银时代”看作是新常态。也就是说，现在楼市的表现，有别于过去黄金十年的表现，它的状态，有了明显的变化，所以我把它叫做是市场变态了。
    你刚才提到的库存问题，也属于市场变态中的一个明显特征。去年住建部长提出要把去库存作为2014年楼市的主要任务。如何看待库存，为什么会出现那么高的库存，如何去库存？
    这些问题需要一个明确的认识。实际上国家统计局公布的，商品房待售面积超过了6亿平方米，是历史最高点，前年的时候还是三亿多平方米，去年是四亿多，现在到了六亿平方米，库存在不断的增加。待售面积跟我们真正讲的库存有区别，待售面积6亿平方米，实际上一年的消化，去年卖掉了12亿平方米，也就是说半年就能消化完，按照这样算我们库存不高。但请注意，我们现在讲的待售面积，仅仅是指竣工以后没有卖掉的，在市场上能够销售的房子不仅是竣工的房子，还有没有竣工已经开盘的房子，从开盘到竣工可能要一年时间，也就是说真正在市场上销售一手房除了竣工的房子以外，还有开盘的，开盘的量就多了，所以整个加在一起，待消化的房子不是6亿平方米，可能是15、16亿平方米。
    顾云昌：对，因为这个数字是动态的，我们一年卖了12亿平方米，但是能够拿出来卖的则有15、16亿平方米，也说全国有可销售一年到一年半周期的库存房源，这个比较高。这当中还不平均，有的城市是一年左右，有的可能是一年半到两年甚至三年，在整个库存情况系又出现了各地库存不同的表现。库存越多的城市压力就更大一点。
    顾云昌：库存量大小取决于两个方面，一个是取决于供应量，一个是取决于消化量。如果一旦出现了供应量过大，消化量不足就会出现高库存。这和几线城市没有多数关系。
    一般来说，由于中国城市消化量一线城市和热点二线城市力度比较大，即使供应量比较多，但消化力度更大，所以库存显得比较小一点。反过来，普通的三、四线城市，如果说一个阶段几年内供应量突然增加，而消化能够有限，积压到最后库存就越大。
    我想宁波可能也是这样的一种情形。我没有查过宁波的资料，我想宁波肯定在2009年以后的过程中土地供应量很大，造成了楼盘供应量很大，而我们的消化能力又有限，这个当中就出现了库存不断增加的情形。
    这个就要分析一下什么原因。总体上说，为什么在09年以后特别是这几年显示出库存量大，这和中央讲的09年以后，现在进入新常态，我们正处于原有政策的消化期，我们经常讲新常态三期叠加：经济增速换档期、结构调整阵痛期、原有政策的消化期。
    09年以后为了更的使中国保持经济快速增长，出现了强刺激的政策，强刺激政策就是国家要大量投资。地方政府的投资从哪来？按照现在的体系，主要是靠卖地，靠土地抵押，地方政府为了获得更多投资的钱，往往通过大量出让土地来获得钱，这个时候就大量供应了土地，包括房地产开发用地。所以在09年以后，老百姓需求不像03到08年之间那么旺盛，特别是宁波，本世纪初住房制度改革以后宁波住房消费迅速爆发，应该说09年以后爆发速度已经放缓了，恰恰在这个时候土地供应量09年以后大量增加，形成了需求势头不像前几年那么足，但土地市场供应量的增长势头很猛，增长了供求关系的失衡，这在2013、2014年就表现出来了。这就是说为什么宁波会在这个阶段出现这样的问题。
    宁波市场整个消化能力还是蛮强的，老百姓购买力也很强，经济也比较发达，但是再发达的经济需求量是一定的，供应量加大了，必然会走向供求关系的失衡，这需要一段时间消化，这就是2014年碰到的消化情况。
    供应量这么大，供求关系由过去黄金时代供不应求的卖方市场，进入买分市场供大于求的买方市场。宁波典型的进入了买方市场，供大于求，供大于求的情况下必然会出现竞争加剧，大家都要消化，怎么样消化法？就是降价、放量。
    宁波市场很有意思，在2014年的时候你的销售量仅仅低于2009年，远远超过2013、2012年。这和全国不一样，全国销售量最大的是2013年，2014年比2013年下降7%，但是宁波销售量2014年反而比2013年增加了，说明宁波开发商市场应对能力很强，在这种情况下我就降价放量，降价放量使销售量超过了2013年。这还说明我们宁波刚性需求、购房需求还是存在的，购买力还是很强的，价格有一定调整以后他就出手了，而不是说完全卖不掉。
    宁波的情况也是中国楼市的写照，就像总理进的那样，在新型城镇化过程中，我们的刚性需求是长期的，老百姓买房需求、消费需求是长期的，只要你价格合理到了一定程度还是有一定消化能力的。
    顾云昌：目前看来仍然处于以价换量的过程中，但好象已经到了末梢，并不像去年年中以价换量，到四季度达到高潮，而且还变成了一种营销手段。现在看来，如何在楼市进入白银以后，更好的应对楼市的变化。
    这也就是中央讲的要认识新常态、适应新常态。作为政府来讲，土地供应量方面应该有所节制，要理性，供应土地并不是按照财政收入多少来绝对土地供应量，而是应该看到房地产市场供求感到来掌握土地供应的节奏。第二，开发商买地也一样，并不是拼命买地，不管地价高或者低盲目的买，要理性一点。
    更主要是开发商开发新产品的时候要把握住，要很好的进行调查。刚性需求是有的，改善性需求还是有的，如何把产品做得更加适应客户的需求，更加适销对路，在规划、设计、产品分析进行创新。现在是买方市场，买方市场有买方市场的做法。现在开发商都应该考虑把产品定位做更准确、产品做得更加精细、性价比更好一点。
    总体上来讲，中国房地产市场发展到今天，已经出现了阶段性的饱和，但并不是说由此以后房地产就萎靡了，我们的需求还是大量存在的，老百姓改善住房的积极性还是会不断的激发出来，中央也提出要稳定住房消费，所以人们对住房的需求是无止境的。无止境的需求追求哪方面，我们如何满足？这些是白银时代开发商要做的事情，也就是说开发商当下必须思考如何生产出适销对路、性价比好的产品，来满足市场需求。
    顾云昌：这是大家都非常关心的事情，也就是说过去我们在所谓的黄金时代，我们被房价过快上涨。现在许多问题都和房价连在一起，国家出台某一项政策只要和房地产有一点关系，都和房价过快上涨、遏制炒楼需求，这个问题联系在一起。
    这也是楼市新常态的一部分。房地产市场在旧常态出现的问题是需求火山一样的爆发，房地产经济超级繁荣，以及房地产企业野蛮生长，最后出现了房价像脱缰的野马。无论是行业、社会、政府都非常担心房价过快上涨。许多政策出来得和这个事情联系在一起。
    在楼市新常态下，国家进行不动产登记的目的就是对国家经济总量结构有所掌握，以及保护不动产权利人。
    不动产登记，就是谁的登记，谁的所有权、谁的使用权、谁的经营权能摸清楚。但是人们往往又把不动产登记和房地产税收连在一起，当然这是可以理解的。但国家出台不动产登记真正的目的，其实并不是说通过它来抑制房价。当下政府主要是希望稳定住房消费，和过去提的遏制房价上涨，指向不一样。
 
    不动产登记完善以后，确实会为房地产税的征收提供依据。但是房地产税怎么立还没有出现，税基是什么，怎么收，都没有出来，人们对这个不动产登记的期望值有点过高了。实际上，这个举措只是第一个步骤——摸清家底。第二步骤才是立法，法立出来以后，才能预估对房地产什么影响。所以现在里谈论不动产登记对房价的影响早了一点。
    现在国家在考虑租赁市场的问题，要发展租赁市场，甚至动员开发商卖不掉的房子可以租赁，实际上也存在对持有多套房的人，你也应该鼓励他把房子进入市场交易，进行租赁，租赁市场有租赁者还有出租者，没有多套房的人不可能有租赁市场，作为一个健康的市场应该有租赁市场，所以上我们对租赁市场是要培育，对出租人的权益也是要保障，如果出租人一点权益都许多，没有任何收益，租赁市场也就不存在了，所以要考虑多方面的因素现在一切的一切就是为了稳定房地产市场，稳定住房消费，让住房消费充分的发挥作用，也让租赁市场培育起来，在新常态下，我们也应该站在新常态的角度来考虑房地产税考虑不动产登记的问题。
    无论是房地产不动产登记，还是房地产税的立法，实际上都有其自身的目的，对房地产市场会产生一定的影响，这是肯定的。但是不要渲染得太大，放大容易产生不必要的担忧。
    顾教授：大家对2015年有各种各样的猜测和预期，我认为到2015年楼市可能是进入新常态非常重要的一年，经济的增速会进一步下行，房地产市场也在下行。
    去年年终的时候，有人说房地产市场不存在下行，现在看来这种说法是站不住脚的。对于房地产，人们更关心的是销售和价格。现在看来，整个2015年年初销售在一线城市开始出现了回暖，三线城市开始出现走向稳定——尽管销售量还在下降，但是实际上比前几个月环比开始增长了。房价虽然总体的面是环比下行，但是下行的速度已经小了，有的城市出现了环比的停止下降，甚至于个别城市开始环比上升。
    我相信总理讲的中国经济不会硬着陆，中国房地产也不会硬着陆。中国房地产正在往底部走，也可能在今年上半年见底，见底以后会不会马上回升或者是波动，还有待观测。但坐底回稳的可能性很大，我预计会在下半年会出现。
    我认为房地产市场有大周期和小周期之分，有长周期和短周期之分。如果把过去十到十五年看到是一个长周期的话，现在正进入第二个周期——白银时代的周期，是十到十五年甚至是十五年以上。长周期里面也有小周期，三年左右。2014年是小周期的下行，甚至2015年的一季度也会继续这个过程，按照过去周期的表现，2015年下半年就会处在小周期的上升阶段，这就是为什么我判断2015年下半年会回暖，总体不会继续下行。
    另外，我们再看房地产市场有两个座标：一个是是时间坐标，就是刚才提到的小周期坐标。还有一个就是城市坐标。不同的城市，楼市表现不一样。一线城市回暖反映比较敏感，可能在去年年底和今年年初，一线城市开始回暖了，进入上升阶段了。但有些城市由于库存太大，甚至有三年以上的库存，它回升会推迟。
    这是我的个人判断。当然也有的判断认为2015年、2016年仍然是消化库存，不会有太大起色，可能2017年会好一点，这种判断有一定的道理，但是我个人更倾向于第一种的判断。