7日晚间，上海市政府发布了“新十二条”以强化节前出台的中央关于房地产的调控政策。这份《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》共有12条，故称之为“新十二条”，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟在获悉新政后接受了记者的采访，并对新政总结归纳了如下看法。

陆骑麟表示，政策还是延续前期的打压需求为主，在增加供应，尤其是中低价位住宅的供应上，无法落实，对于目前高房价，房价上涨无法起到实质性的作用。那么就像今年4月中旬出台的号称史上最严厉的调控政策一样，只能短时的打压过快上涨的房价，最终房价还是出现了反弹，如果打压力度和时间越长，最终反弹力度越强，最终导致2009年时的报复性反弹。因此建议加大最终交易环节的税收，如和商业地产相类似的税收政策，保证住宅“居住”的第一属性，削弱其投资和投机价值，那么房地产才能走向健康的道路。

“新十二条”中第一条是严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求。各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

第三套房购房限制，目前已经在实施。而对于外地户籍的购房者限制其购房的政策，是对4月中旬政策的明确，已经在意料之中。但是对于打压投资和投机性购房者具有较大的影响。上海的中高端楼盘，其买家投资和投机比重较大，尤其外地购房者。那么减少中高端楼盘成交，对降低全市成交均价是帮助的。

二是在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

这项规定相对较严厉。由于受到信贷政策的影响，高端市场进入门槛提高，部分投资买房者只能进入中低价位市场，购买多套房价，那么这项政策的出台将直接缓解目前市场中低价位的供求矛盾。

但是这项政策还需要看这个“一定时期”到底是多长，并且其计算时间起点，是2010年1月1日开始还是2010年10月7日开始，截止时间是什么时候，如果时间起点和终止时间明确的话，还有具体时间段需要确定的，那么影响将更大。

三是发挥税收在房地产市场调控中的作用。按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。

对于目前开发商的土地增值税，其预征率提高的比例对于开发商的资金压力加大，但影响不大。对其土地增值税的清算和稽查需要加强，对于目前开发商的一些高端项目，如汤臣一品（资料、论坛)，四季雅苑（资料、论坛)等这类开发较早的项目，地价相对便宜，其土地增值税从严征收将会直接影响开发商的销售利润。

四是动迁安置房提前上市交易。为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房），允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。

对于动迁房转让年限由5年转变为3年，可以适当的缓解目前中低价位商品住宅供不应求的矛盾，对平抑房价能够起到一定的作用。但是对于目前的动迁房而言，周边生活配套十分不便，交通道路也不便。如前期统计的控制房普遍集中在这类区域，因此动迁房的供应加大对缓解房价压力还需后期观察。

五是提高商品住房预售门槛。对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目，要求完成至主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可，确保房屋质量安全，切实维护购房者合法权益。

目前市场，总体呈现出供不应求的态势，中低价位的商品住宅供求矛盾尤其严重，对于中高端项目而言，多数是现房或者装修房的形式销售，结构是否封顶对于其就毫无意义了。因此现在这项政策对于减缓供求矛盾是不利的。而多数房屋质量问题需要较长一段时间才能才能发现，单单依靠结构封顶是无法实现的。

六是着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。

从2009年10月开始的上海首批经济经济适用房申请到2010年10月才交房，其中花了1年时间，并且房源也有限，其效率应加快。而大型居住社区建设应该配套先行，这样才能安居乐业。如目前当初为世博做出巨大的贡献搬迁至郊区的居民，其配套社区内看病难，购物难，出现难的问题解决力度不够，尤其是医疗，教育等这类公益性设施缺乏。因此，很大大型居住社区只有房子，没有居民现象比比皆是。

七是进一步规范房地产开发经营行为，加强交易秩序监管。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米；项目规模小于3万平方米的，应一次性申领。房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应当再次报房管部门备案。严肃查处房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。

3万平方米这项政策老生常谈，落实不到位。明码标价还有待落实，看后面实施效果。

八是本市将继续增加居住用地供应总量。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。

在09年前还有70/90政策，有90平方米以下是中小户型这个概念。现在何谓中小套型商品住房？即使在当初有明文规定建设90平方米以下土地都有开发商全部营造近200平方米的大户型，那么现在没有明文规定中小户型的情况下，那么这项政策落实难度加大。

上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件，促进本市房地产市场平稳健康发展。