当楼市调控走向受到众所瞩目之际，高端住宅市场却开始悄悄发力。继东钓鱼台家园今年二季度均价超过10万元以来，有消息称，位于王府井黄金地段的北京饭店二期“霞公府”，拟售价格也将高达10万元/平方米。而且《今日楼市》对北京高端项目的调查显示，今年10月份之后，或将有更多项目突破这个门槛。至此，香港、北京、上海等三个国际化程度最高的中国城市，房价全部突破10万元/平方米，中国高端住宅的发展走势已经迎来了一个关键的节点。
　　除了调控对高端住宅价格的短期波动影响，决定其发展走势的关键动因是什么，未来的竞争焦点又在何处？楼市传媒在联合诸多权威专业部门，以及时尚高端精英，共同评选“首届中国华宅排行榜”之际，对此话题作出了独家调查。

　　回暖迹象
　　从市场层面分析，北京高端住宅均价的突破并非独立个案。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，8月北京楼市普通住宅与别墅等高档住宅市场成交量全面回暖，其中别墅成交量较上一月暴增118%。相关网站发布的一份数据也表明，8月份，北京别墅市场总体成交较7月份出现大幅上涨，成交套数、成交面积和成交金额全面上扬，继4月实施房地产新政后，月销售金额首次突破20亿元。统计显示，8月份，北京别墅市场总成交290套，环比上涨118.04%，销售金额为22.99亿元，比7月份增加了11.29亿元，环比上涨96.50%。
　　虽然楼市新政之后，北京楼市一度传言有关部门为了打压房价，有意停止了高价盘的预售审批。但近一个月以来，有多个拟售价超4万元/平方米的高端楼盘被陆续放行。如首创禧瑞都、红玺台、富力十号等，前两者的预售价都超过6万元/平方米。
　　正是在这样的背景下，进入8月后北京楼市出现了破纪录的预售价格。8月14日，霞公尊府取得了预售许可证，其中公寓的拟售价格为106320元/平方米。这是北京首个预售许可证单价超过10万元/平方米的住宅。而据有关机构最新监测，北京成交均价超4万元/平方米的41个在售楼盘中，约有66%的楼盘成交价格在上涨，其中瑞城中心在7月还卖出一套单价超15万元/平方米的户型，创下北京今年以来的最高成交价。
　　上海、广州、杭州等城市的高端住宅也出现了回暖迹象。数据显示，8月23日至29日上海全市商品住宅成交均价为21333元/平方米，环比前周进一步上涨6%，突破2.1万元大关。媒体报道称，尽管上海8月出现的集中性交易有降价促销等因素，但统计显示，上海商品住宅周成交均价不仅没有出现明显下调，反而继续创新高。除了降价楼盘的绝对价格依然较高，上海高端住宅再次发力涨价成为最主要的支撑和推力。中房信统计数据也显示，上海9?10月会有20个左右的千万级项目新上市，上海高端住宅或将进一步回暖。另据了解，杭州、广州等城市8月份的高端住宅销售和9?10月份高端项目入市量都有明显增加。
　　在调控大势下，尚不能断言高端住宅已经回暖，不过有专家表示：“普通商品房价泡沫可能会在这轮调控中逐渐挤出，但高端住宅有一定门槛，客户群较为稳定，对调控政策并没有普通项目敏感。”
　　全球视野
　　市场的短期波动或者并不能真正透析高端住宅市场的长期走势，因为高端住宅的长期走势从本质上体现的是对城市发展的预期和信心。以北京为例，虽然对于北京高端住宅价格的涨势业内人士早已形成共识，但为何北京高端项目会在此时集体“掀翻”10万元/平方米的天花板？一个明显的关联事件是，北京继2008年成功举办奥运会后，今年初再度明确了创建世界城市的目标。从奥运城市到世界城市，为北京城市的发展提供了更广阔的发展空间，也对北京的高端住宅市场产生了重大影响。
　　房地产行业一向是城市发展的风向标。今年以来，北京一些高端项目开始在世界城市定位下解读自身定位。某个高端项目就在其宣传推广中明确提出：“世界城市不仅需要世界化的政治、经济实力，也需要关注居住在城市中的人们对生活品质和居住环境的诉求。面对全球置业者对北京未来的热烈期盼，京城的高端楼盘同样需要塑造新的标准和典范，以引领这个未来世界城市的居住与生活状态。”
　　北京cbd某高端项目的销售负责人也向记者坦言，虽然借力北京的世界城市目标，有着项目自身的发展诉求，但不可否认的是，未来的北京将会吸引越来越多的世界财富人群。在此预期下，高端项目的价格自然也会水涨船高。
　　北京的高端项目走势正在成为中国其他城市的一个样本。除了北京、上海等一线城市，更多的城市也开始寻求国际视野下的自身定位。广为人知的有成都的世界园林城市、海南的国际旅游岛。相关资料表明，还有更多的城市正在调研自身的国际定位。一份题为《全球视角反思中国如何建设特色城市》的研究报告就指出：“随着中国实力的提升，中国建设特色城市的议题也应摆放到各个城市发展的重要课程上。如何提升中国城市软实力，打造在全球都有竞争力的特色城市，已成为中国多数城市发展的重要方向。”如果一旦多数城市都明确了国际定位，高端住宅会呈现怎么样的发展态势，答案似乎不言自明。
　　软实力之争
　　城市发展视野的扩宽，对高端住宅更深远的意义在于对其品质提出更高标准。在这样的趋势下，未来高端住宅的竞争将会聚焦何处？针对北京创建世界城市，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图多次在公开演讲中强调：“在硬件与世界接轨同时，要注重打造有中国特色的软实力。”这句话，对中国高端住宅的发展同样适用。
　　经过十余年的发展，高端住宅的硬件品质越来越高。无论是环境资源、建筑设计、园林景观还是精装修标准，每个项目都越来越懂得因地制宜充分体现自身特色。首届中国华宅排行榜评委、《罗博报告》主编瘦马就认为：“中国的高端住宅的硬件已经不比欧美差，但软性文化上还有很大改善空间。”
　　在瘦马看来，很多高端项目有很好的文化基因，但大多仅被用来作为项目的卖点进行宣传，未进行深度挖掘和利用。而另一名知名豪宅策划人的观点也与瘦马类似，他认为无论是依山傍水的自然资源，还是好的城市中心地段，甚至或中或西的建筑风格，都能提升到文化的高度，开展各种活动和客户进行长期互动。“现在很多项目只是从媒体宣传上提炼卖点，顶多在销售期间办几个论坛和活动。但是没有长期的坚持，是不可能形成真正的文化氛围。”
　　在瘦马和这位豪宅策划人看来，关键是中国高端住宅发展时间不长，专业的高端地产开发商不多。“从机会成本和执行力上，如果开发商只开发一两个高端项目，是很难把这项工作落到实处。”
　　物业服务也是开发商普遍重视的软实力之一。瘦马表示，现在很多高端项目请的都是国际知名的物业管理机构，但中国不但需要标准化的物业服务，还需要对一些行为习惯进行人性化引导。
　　与瘦马的观点相印证的是，近来郭德纲的别墅圈占绿地和徒弟打人社会影响甚广，也干扰了其他住户的正常生活。甚至还有人在网上发了“是否愿意与郭德纲为邻”的讨论贴。而住着高档别墅，在阳台晒内衣内裤等现象也并不少见。对此，瘦马认为，不能把这些都推诿为住户的素质问题，业主的居住礼仪也是高端住宅软实力的一部分，需要舆论与开发商共同进行引导。
　　这也正是活动方举办“首届中国华宅排行榜”的宗旨。希望引导开发商和消费者更多聚焦在项目的软实力上。因为有容乃大是中华文明的精髓，所以华宅之宅，并非指硬件的奢侈豪华，也并非要回到传统的雕梁画栋，而是指建筑文明的传承创新、人文文化的兼容并蓄和居住方式的创造革新。
　　有一千个读者，就有一千个哈姆雷特。就像曾经有人归纳出近百条高端物业的硬件标准，对软实力的内涵也是见仁见智。不过可以肯定的一点是，未来的高端住宅市场竞争会越来越激烈，在大家都对项目硬件给予足够重视的基础上，谁能挖掘出独特的软实力，谁能让项目的软实力打造成有口皆碑的品牌，就能抢得市场先机。