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买房收租,这6个城市租金回报率最高

发布时间:2024-08-27

        中房网讯(刘敏/文)进入2024年,房地产市场仍在调整过程中,市场进入“以价换量”状态,租金、房价持续下行,房价跌幅大于租金,导致租金与房价的偏离度缩小。

  据诸葛数据研究中心监测的重点50城来看,上半年平均租售比为1:590,这是自2023年以来租金与房价的偏离程度连续2年缩小,但当前租售比水平仍远低于国际合理区间,房价与租金的偏离程度仍有修正空间。

  诸葛数据研究中心表示,房价比租金下跌的多除流动性外,另一方面是购买房屋涉及的交易成本比租赁更高。居民买涨不买跌,房价下行直接导致市场信心下滑,从而加剧了房屋市场供需不平衡,推动房价更快下跌。

 租金回报率创近5年新高

  从租金回报率方面看,报告显示,上半年重点50城租金回报率为2.03%,较2023年上升0.07个百分点。

  报告称,近六年来租金回报率呈现“先降后稳再升”趋势,今年上半年租金回报率水平创自2019年以来新高,居民依靠租房获取收益的可行性预期初步改善。

  值得一提的是,相比当前银行存款利息收益,买房收租或许收益更高。

  近日,工、农、中、建、交五大行集体下调存款挂牌利率。其中,五年期整存整取存款挂牌利率下调20个基点至1.8%,低于上半年50城平均租金回报率0.23个百分点。同时,当前租金回报率亦分别高出1年期国债利率和基金市场平均收益率0.56个百分点和0.03个百分点。不过,相比购买10年期国债所取得的收益,收租并不具备选择优势。

  具体到城市,超8成城市租金回报率上升,且城市能级越高,租金回报率越低。数据显示,上半年一线城市租金回报率为1.79%,同比回落约0.01%;二线城市租金回报率为1.92%,同比上升0.09%;三四线城市租金回报率为2.46%,同比上升0.12%。

  值得注意的是,高租金回报率城市以弱二线及三四线城市居多。其中,银川租金回报率高达4.58%,领跑50城。低租金回报率城市则聚集重点一二线城市,厦门租金回报率最低,仅1.32%。

  对此,报告指出,各线城市租金回报率变化的原因各不相同。一线租金跌幅大于房价,导致租金回报率下降;二线租金及房价持续面临下行压力,租金回报率上升系房价跌势更为明显;三四线城市租金回报率持续上升主要是由于租金上涨,而房价在缺乏稳健的购房需求支撑下持续下降。

  售租比处近6年最低水平

  租售比方面,上半年全国50大中城市售租比为49.2年,较2023年缩短了2.9年,当前售租比处于2019年以来最低水平。

  高售租比的城市集中分布于长珠三角经济圈。其中,厦门位居高售租比榜首,靠出租收回购房成本需要约76年,仅次于北上深。东莞售租比达71.6年,位居第二。宁波、金华、深圳、苏州紧随其后,上半年售租比均在60年以上。

  银川、乌鲁木齐和贵阳位居低售租比前三,均不到30年就可以通过出租收回购房成本。桂林、哈尔滨、长沙以及湛江的售租比也较为合理,均在35年以下。

  此外,上半年8城售租比年限上升。其中,金华升幅居首,售租比年限较2023年拉长了3.4年,通过出租收回购房成本的难度加大。北京、广州和深圳3个一线城市售租比则分别较2023年增加1年、0.6年和1.1年。

  其余42城售租比年限下降。东莞、昆明、杭州下跌幅度位居前三,通过租金回本的年限均缩短了5.5年及以上。

  报告分析认为,多数城市收租回本年限缩减主要受房价下行显著的影响,但房价长期持续下行将制约市场信心的恢复,供求关系改善仍是重要突破口。

 租金收入比持续回落

  此外,2024上半年重点50城租金收入比为12.75%,较2023年回落0.62%,50城市中仅有6个城市租金收入比上升,其余44城均下降。

  其中,6个租金收入比上升的城市中,三亚一马当先,租金收入比较2023年上升1.39%,主要是由于旅游业的阶段性旺盛带动租赁需求增加,租金强势上涨,且增速大幅跑赢收入;湛江、洛阳、昆明、威海和乌鲁木齐亦是租赁市场活跃度上升,租金涨势强于收入。

  而租金收入下降城市中,北上广深租房压力减轻程度靠前,上半年租金收入比均较2023年下降超1.5%。

  另外,深圳(26.95%)、上海(25.28%)、三亚(24.57%)、北京(24.52%)租金收入比位居TOP4,租金支出接近总收入的三成,居民租房面临较大压力;广州、杭州、厦门、成都租金收入比亦位居高位。而低租金收入比的城市中,金华、烟台、中山等15个城市租金收入比在10%以下,租房群体的居住幸福感相对更高。